Владельцы коммерческих помещений новостройки

владельцы коммерческих помещений новостройки

Первые этажи новых домов обычно нежилые. Здесь размещаются салоны красоты, аптеки, медицинские центры, магазины и др. Такие площадки для бизнеса (для себя или в аренду) можно купить напрямую у строительной компании.

Вложение средств в площади на первых этажах новостроек способно приносить доход до 12% в год. Однако нужно быть готовым к тому, что получить прибыль удастся нескоро. Для этого придется пройти несколько этапов:

  • проектирование;
  • различные согласования;
  • строительство и ремонт;
  • монтаж оборудования;
  • оформление документов;
  • заселение новостройки.

Сейчас купить коммерческую недвижимость в новостройках Москвы можно, затратив от 15 млн.


Вниманиеattention
При этом плата за аренду в одном месте мегаполиса может быть выше в 10 раз больше, чем в другом.

Внимание! Заработать на торговых площадках внутри Садового кольца получится меньше, чем у МКАД. Если недвижимость в центре столицы будет окупаться 13-15 лет, то площади для ритейла у кольцевой – около 10 лет.

Для инвестирования в стрит-ритейл лучше выбирать площади от 3 тыс.


метров. Если объект удачно расположен, то он не будет простаивать. При удачном сочетании цены и местоположения возможны долгосрочные контракты.

Совет! Владельцам торговых помещений не рекомендуют сдавать большую часть квадратных метров мелким арендаторам.
Хотя оплата за метр будет больше, но и меняться они будут чаще.

Важноimportant
Но с 1 января 2016 года срок владения недвижимостью «без налога» в России увеличили с трех лет до пяти.

Проще говоря. Если Вы купили недвижимость до 2016-го, то можете продавать ее без уплаты налога спустя три года.


Инфоinfo
А если покупка произошла после 1 января 2016, то ждите, пока истечет пять лет.

Сам налог на недвижимость составляет 13% (он платится с разницы между ценой продажи и ценой покупки). Если у Вас на руках нет документов, подтверждающих покупку недвижимости, налог в 13% придется платить не с разницы, а со всей суммы продажи!

Пример.


Два года назад Олег купил склад за 10 млн. рублей, а продал его за 11 млн. рублей.

  1. У него есть документы на покупку. Он заплатит налог с 1 млн. рублей (11 млн. — 10 млн.). 13% от 1 млн. рублей = 130 тыс. рублей.
  2. Документы на покупку сгорели при пожаре.

Если недвижимость находится рядом с местной станицей метро, даже если она очень далеко от центра, ее рентабельность вырастет в несколько раз.

Необходимые документы

В целом, состав документов не отличается от покупки обычной нежилой недвижимости.

Для сделки потребуются:

  1. Договор купли-продажи или аренды.
  2. Документы из БТИ о проведенной инвентаризации здания.
  3. Кадастровый паспорт здания.
  4. Доверенность на то, чтобы действовать от юридического лица.
  5. В случае, когда юридическое лицо представлено ИП, документ о государственной регистрации.
  6. Документы, подтверждающие право собственности продавца.
  7. Документ об оплате госпошлины.

Пошаговая инструкция по покупке некоммерческой недвижимости в новостройке

  1. Выбор объекта. Критерии отбора даны выше.

Если вдруг помещение продается слишком дешево (ниже 70−80 МАП), то это значит, у него есть проблемы, о которых не мешало бы узнать до сделки. Если же дороже 130, значит, там заложен очень большой потенциал для снижения цены в процессе переговоров», — делится опытом Антон Белых, генеральный директор консалтинговой компании DNA Realty.

При этом покупатели вполне могут попытаться сбить цену в ходе переговоров.
Получить скидку можно, если оплатить большую часть покупки наличными, а вот за безнал и кредитные деньги продавцы могут потребовать накрутку. На ликвидные объекты торг минимален, в случае с неликвидными можно договорится и на скидку, и на рассрочку до конца строительства.
Не стоит забывать и о том, что такие площади юрлицам продаются с НДС.

Ранее большинство запросов покупателей арендного бизнеса в столице были с окупаемостью в десять лет.

Особенности покупки коммерческой недвижимости физлицом

Коммерческая недвижимость — это объекты нежилого фонда, которые предназначены для получения прибыли (склады, офисы, магазины).

Сразу отвечу «да» на вопрос: «Может ли физическое лицо купить коммерческую недвижимость?» По закону, приобрести КН может и «физик», и физлицо в статусе ИП, и юридическое лицо.

Покупая склад или здание бизнес-центра на физлицо, обратите внимание на следующее:

  • Усли Вы планируете владеть объектом меньше пяти лет, то в момент продажи придется уплатить налог (13% от разницы между ценой продажи и покупки).
  • При разводе КН будет считаться совместно нажитым имуществом.
  • Для покупки объекта понадобится согласие супруги (супруга).

Важный момент! Для покупки коммерческой недвижимости необязательно регистрировать ИП.

Срок действия выписки из ЕГРН законом не установлен. По умолчанию считается, что чем «свежее» выписка — тем она достоверней

3.
Заключаем договор купли-продажи нежилого помещения

Прежде чем заключать договор купли-продажи, эксперты рекомендуют подписать предварительный договор. Такая бумага гарантирует соблюдение договоренностей обеими сторонами до подписания основного документа.

На «промежуточной» стадии проверяют:

  • Полномочия продавца (или его представителя).
  • Юридическую чистоту сделки:
    • Не является ли объект предметом спора между предыдущим и нынешним владельцем.
    • Были ли законными все предыдущие сделки по объекту.
    • Нет ли на недвижимости обременений (залога, ареста).

Если все ОК, то покупатель и продавец подписывают договор купли-продажи.

Вариантов два:

  • Для себя (под производство, склад, офис).
  • Для получения дохода (под сдачу в аренду или перепродажу).

На втором этапе выбираем подходящий объект. Обращаем внимание на статус будущей недвижимости. КН можно купить в одном из двух «состояний»:

  • Со свидетельством собственности (в таком случае продавец и покупатель подписывают договор купли-продажи).
  • Без свидетельства собственности.

    Это может быть, например, объект некапитального строительства, который еще не введен в эксплуатацию. Такая недвижимость оформляется договором соинвестирования.

Далее приступаем к поиску помещения. Делать это можно самостоятельно (объявления в Сети, в газетах и журналах, участие в аукционах и общественных торгах). Но лучше обратиться к профессиональному посреднику.

Подготовить проект перепланировки или переустройства объекта.

По закону к жилым объектам предъявляется куча требований: противопожарных, гигиенических и санитарно-эпидемиологических (высота потолков, естественное освещение, вентиляция, шумоизолляция и другое). Проект переустройства можно сделать самому или заказать специалистам.

Шаг №2.

Собрать документы:

  • Паспорт собственника объекта.
  • Заявление с просьбой перевести нежилое помещение в жилое.
  • Правоустанавливающие документы на объект.
  • Заключение органов о том, что помещение соответствует требованиям жилого помещения (или его можно к ним привести).

Шаг №3. Обратиться в уполномоченный орган за получением госуслуги.

В каждом регионе за перевод нежилого помещения в жилое отвечает свой орган.
В Москве, например, этим занимается Департамент городского имущества.

По словам Юрия Тараненко, руководителя управления развития коммерческой недвижимости группы компаний «Инград», наибольшей популярностью пользуются помещения площадью 60−120 кв. м, в которых размещаются продуктовые магазины, алкомаркеты и представители экспресс-торговли. Также востребованы аптеки и монобрендовые магазины (мясные лавки, фермерские продукты и прочие).

Как рассказали порталу «Арендатор.ру» в агентстве недвижимости Malina Property, лучше всего продаются помещения с такими арендаторами, как сети «Пятерочка», «Азбука вкуса», банки из топ-10 — с долгосрочными договорами, при этом в идеале они уже снимают помещения не менее двух лет.

Среди арендаторов довольно востребованы и офисы в ЖК.

Покупатель оплачивает налог юрлицу, а тот перечисляет его в бюджет;

  • Налог на прибыль (20% от разницы между ценой продажи и остаточной балансовой стоимостью объекта).

Если юрлицо находится на УСН, то при продаже нужно заплатить 6% (от суммы продажи) или 15% (от разницы между суммой продажи и остаточной балансовой стоимостью).

Виды мошенничества с недвижимостью

Двойная продажа

Собственник может продавать один и тот же объект двум-трем покупателям.

Обременения

В момент продажи недвижимости она может находиться под обременением (например, в залоге у банка). Покупка такого объекта считается незаконной.

Комментарии 0

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *